文｜叶书利

租购并举面世后，多少人期盼着通过租购并举来实现自己的住房梦：降房价、降房租。

然而梦想难以照进现实：北京首批企业自持的长租公寓入市了，月租金在1.5万-1.8万。

租金为什么充满“杀气”

2016年930调控后，为了响应国家租购并举的战略，北京挂牌出售了一批企业70年自持的地块：即房屋建好后，房企只能对外租，而不能售，相当于房企来当房东。

该政策面世后，市场上不少买不起房的人曾盼望通过此来降房价或降房租，壹但事实可能正好与此相反。

壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）曾对此观点不断提醒道，房企自持的长租公寓，房租一定会非常高，其效果一定是助涨房租，也间接助涨房价。

市场也正在验证这个残酷的现实：

2016年930调控后，当时的北京政府处于“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”，便于2016年底，在海淀、大兴出售了一些房企自持地块。北京首批企业自持房就是当年万科拍得的两宗海淀永丰地块上盖出来的，名为“翡翠书院”，目前该项目马上入市。

作为北京首批企业自持租赁房，最引人关注之事便是租金。

万科翡翠书院有两种主力户型：90平方米三居室和180平方米四居室，精装修。其中，90平方米三居室的月租金约为1.5万-1.8万元，180平方米的四居室月租金约为3万-4万元。

目前该房的最长租期为10年，一次性支付。也就是说，如果租户租房10年，需一次交付费用如下：

90平三居室：180万-216万；

180平四居室：360万-480万；

对于为何租金如此高？北京万科给出的答案如下：

2016年两宗地的拿地成本高达109亿元，同时加上建安成本、装修成本以及后续的运营维护成本，使租金明显高于市场上普通产品。即便是这样的价格定位，资金回报率仍然极低，不到2%。

以北京万科的解释，壹书生理解如下：

首先，因为拿地成本高，所以租金必须高，否则没法做；

其次，即使以目前的租金出租，万科仍是亏损的。因为年资金回报率不到2%，而目前的政策基准利率是4.9%，事实上的市场利率早高于5%，且仍在攀升趋势中。

按照国际惯例，作为出租房的年租金回报率应在基准利率基础上，再加一至二个百分点，按现在5%的市场利率，年租金回报率应在7%左右才是合理的。而目前万科以此租金出租的年资金回报率不到2%，也就是说，正常的话，租金还应上涨三倍以上。那十年的租金费就直接在550万以上，甚至千万以上了。

哈哈哈哈！这就是租购并举的残酷现实，买不起房的人，真的可以安心租房了，还是真的租不起房了？答案已现雏形。

这就是壹书生一直不看好两个逻辑的原因所在：

第一个逻辑：现在的房企自持租凭房思路待变，否则行不通；

第二个逻辑：以租金高引诱人购房的行为，至少90%以上是骗人的。

租购并举的租如何构建？

仅租购并举本身来讨论，租的构建，也并非一蹴而就之事，仍存在“量”与“质”两个方面的挑战性工作。

首先，“量”的积累层面，时下租购并举试验才刚刚开始。

其次，“质”的改善方面，同样才刚上路。

“质”的改善方面，也可进一步划分为两方面。

一方面，“购”与“租”的同权性方面，这几乎是个不可能完成的梦想。

在中国的大城市，一套房屋身上承载着四大价值：居住价值、金融价值、资产增值价值和配套服务价值。

具体来说，居住价值指的是解决人的住房居住需求；资产增值价值指的是，房屋是一种投资品，甚至是吃瓜群众们过去多年最佳投资品；金融价值指的是房屋作为一种抵押品以作融资的功能；配套服务价值主要指的是子女入学资质问题。

在大城市“购”的70年商品房，具备上述四大价值，而“租”的房屋，仅有居住价值，且还因为租房中房东的强势地位，导致不时被赶走或住得不舒畅等问题。因此在可预见的将来，在北京等大城市，租购不可能同权，所以“购”的价值远大于“租”。

另一方面，租购并举的“租”的加法中，房企式租赁房必会助涨房租，而不是助跌。

此前北京大兴区央企手握的租赁性楼盘“中国铁建理想家”，其租金吓死人。现在万科翡翠书院，以租户租10年的90平三居室为例，以最低的180万计算。如果用户把180万元买无风险理财产品，按7%计算，则10年后，利息加本金合计360万元！也就是说，如果租户租该楼盘的90平三居室10年，最后差不多花了360万元，最主要的是，租10年后，房子还是开发商的！

为什么会出现这样的怪象？表面上看，确实奇怪，但从经济学的角度来说，这是正常的经济现象，原因在于，目前开发商通过拍地而拿到的租赁地块，财务上是无法运转的。

以万科翡翠书院为例，因为房企只能出租1.4%，相应地，上广深也都在4.9%。这意味着按目前的商业逻辑运行，房企的租赁房，多持有一年便亏损一年，除非找到新的商业逻辑加以重构。

目前中国主要城市房租年回报率与世界其他城市对比

此外，未来中国租赁房体系，也会形成多层次供应，主要分为四块：

A,房企自持的租赁房，鉴于财务压力，必会专注于高租金的高端租赁领域，如万科翡翠书院等。

B,个人正常投资后的个人出租房，占据中端市场；

切记，房租不炒中，只反对短进短出的投机性炒房，并不反对理性的投资，否则何以构建租购并举。所以理解房住不炒时，别极端了。

可以预计的是，在未来较长时间内，个人端出租房仍是北上深等大城市的主要租赁供应端。

C,政府的公租房，以中低端市场为切入口；

D,集体用地基础上构建的出租房，主要在城乡结合部处，以低端市场开拓为主。

不管你承认与否，伴随租购并举的推进，两件残酷的现实必会早归来临：

首先，社会分层化。

不仅包括商品房与租赁房住房间的分层，还包括租赁房内部的住房间的分层化。

其次，企业自持租赁房必会助涨房租和房价，而不是人们期望中的结果，毕竟房企是自负赢亏的市场主体，不能期望房企们去做雷峰。

在中国，做梦的成本就是梦醒后，付出更高的代价面对现实，而你也只能含着泪接受，别无他路。(作者：壹书生说房 来源：雪球)

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