中国楼市，简直就是一个“斯芬克斯之谜”，让很多喝过“洋墨水”的经济学家折戟沉沙。

比如当前就有一个很多人看不懂的谜：为什么央行印钞速度不断创出新低，而房价仍然上涨，三四线城市的房价还在飙升。

央行的印钞速度，一般通过“广义货币M2”的同比增速来观察。下面是这张图显示的是2016年11月（16个中心城市从当年10月开始实施调控）以来的M2同比增速（篮框内）。

可以看出，M2同比增速从11.4%迅速下滑到了8.3%。其中2017年全年、2018年一季度，都出现了8.2%的增速，这个增速是改革开放以来的历史最低点。

为了便于让大家看清楚M2的基本走势，我整理了1990年以来的数据，并跟同期GDP增速对比：

历年来M2同比增速

注：表格里的增速都是同比，均来自国家统计局年度统计公报。其中1990年到1992年，统计局没有正式公布M2，只公布了居民储蓄的增速，只能用这个增速替代M2的增速；1993年到1995年，统计局只公布了金融机构存款增速，只能用这个增速替代M2的增速。

可以看是，央行印钞速度是逐步走低的。1990年以来有三个“印钞高点”，一个是1990年到1991年，一个是1994年到1995年，一个是2009年到2010年。

其中1990年到1991年，以及2009年到2010年，伴随着印钞速度的飙升，还出现了GDP增速的显著下滑。1990年那次发生了什么？前一年的“风波”和随后西方国家的制裁；2009年那次发生了什么？全球金融风暴！

也就是说，1990年、2009年前后，中国都遇到了较大的经济困难，而且1990年那次可以理解为“中国和西方国家的大规模贸易战”。所以我经常在专栏里提醒大家：千万不要盼着中国经济变得很糟糕，那样的话，一定会带来M2同比增速飙升（因为要保就业、促稳定），然后可能出现房价的飙升。

1990年到1991年，中国还没有形成商品房市场，所以M2飙升只能刺激物价上涨。2009年，M2飙升则反映到了房价上。

好了，话说回来。为什么最近两年，M2同比增速不断创下历史新低，房价仍然快速增长？

其实很好理解，货币的“大水漫灌”变成了“定向滴灌”。

可以这样说：在2015年之前，官方应对经济下行周期的方式是“大水漫灌”。2009年的“四万亿”就是这样，当年M2同比增长了27.7%，而GDP只增长了8.7%，也就是说人民币在2009年一年就贬值了19%。其结果，当然是资产价格的大涨。

但2009年“四万亿”的争论很大。而且中国“印钞票的时代”延续太久，M2的规模已经超过欧美之和，中国央行的总资产也远远超过美国。再这样下去，必然造成人民币的快速贬值。事实上，中国曾在2015年到2016年让人民币贬值，但被美国顶住了。

2015年以来的房价上涨，是从降准、降息开始的。或者说，一二线城市的房价上涨，基本上走了“老路”。但到了三四五线城市，政府换了打法，使用了“PSL+货币棚改”的方式——央行印钞给政策性银行，方式是“抵押补充贷款（PSL）”，这些“超低息的钱”贷给地方政府，用来赎买棚户区居民住房。居民拿到钱，交还房屋给政府（主要是土地有价值），而政府控制新增住宅用地的量（暂时不鼓励建新房），让“棚改户”拿钱买现房，造成三四线城市的房价上涨。

这就类似“滴灌”。熟悉农业的人都知道，灌溉分为两种：低效率的“大水漫灌”，大部分水蒸发了、浪费了。以色列人研究出的滴灌，把水通过塑料管直接滴到植物根部，而且把握好速度，可以用很少的水灌溉很大面积的农田，带来作物的丰收。

所以，这一波房价的上涨，主要是通过“低利率+货币滴灌”催生出来的。看起来M2同比增速放慢了，但有限的资金对楼市实施了“精准扶持”。

在这个过程中，其实官方有两个动作：一是给钱，二是回收拆除老房子（不建新房）。前者带来增量资金，后者减少住房供应量。

说到这里，我还想告诉大家一个原理：即便是广义货币M2同比增长速度跟GDP一样（这意味着基本上没有通胀），通过严格控制住宅供应量，一样可以快速抬高房价。类似的例子，可以看看香港。

上图是香港近年的M2增长情况，从2015年末到2018年一季度，只增长了20%，比内地的25%还低。

上图是香港人口的变动情况，从2015年末到2017年末只增长了1.4%，远远低于深圳等内地大城市。

即便如此，在这两年里，香港房价仍然出现非常巨大的涨幅，完全不亚于内地的热点城市。

为什么香港这个资金总量增长不算快、人口接近零增长的城市，房价能在两三年里接近翻倍？供应量长期短缺，是最大的秘密。统计显示，2016年香港这个大都市的新增商品房（私人住宅）只有1.46万个单位，2017年大约1.7万个。2018年一季度的统计显示：私人住宅落成量1200个，创下三年来的季度新低。

今年1月，香港中原地产创始人施永青曾对媒体表示，香港虽然面积狭小，但并不缺土地：其中40%的土地规划为郊野公园，用做城市建设的土地不过25%，其中用做住宅的土地仅占7%。住宅用地里，还有一些是用在低密度的乡村丁屋和居屋上面，城区用地占比才是4%。施永青的结论是：香港只要拿出2%的土地来建设住宅，就可以为全港增加50%的居住面积。

但问题是，香港做不到。因为长期的高房价形成了“路径依赖”，也带来了固化的利益格局，哪个特首想大幅增加居住用地，最终只能灰头土脸。所以香港的房价只能变态地涨涨涨！

通过上述分析，我们可以看到：控制房价手段非常多。纵观全球，没有哪个头脑正常的政府会刻意打压房价，长期慢牛是共同的愿望。只是每个国家（地区）对房地产行业的依赖程度，有着较大的区别。

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